가압류,가처분,가등기에 대하여

1) 가압류

금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집

행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우, 미리 일반담보가 되는 채무자의

재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을

보전하는 절차를 말한다.

채무자가 빌린 돈을 갚지 않고 자신이 소유한 부동산을 처분해 버린다면,

설령 채권자가 채권이행청구소송에서 승소한다고 하더라도 받아낼 채무자의

재산이 없어, 이를 방지하기 위해 본안 소송 전에 미리 채무자 재산을 압류

하는 것을 말한다.

예를 들어甲이乙에게돈5,000만원을 빌려주었으나乙이 변제기일이 지나

도 갚을 생각조차 않는다면甲은乙을 상대로 대여금 반환청구 소송을 제기

한다. 이때 대여금 반환청구소송을 제기하기 전에甲은乙부동산에 가압류

를먼저해야 한다. 만일 소송이 진행되는 동안 乙이 재산을 빼돌리거나 제

3자에게 처분해 버리면 본안 소송에서 승소하더라도 빌려준 돈을 받을 수

있는 길이 없기 때문이다.

가압류권자는 저당권자와는 달리 바로 경매신청을 할 수 없고 판결이나 확

정된 지급명령 등 집행권원이 있어야만 경매신청(강제경매)이 가능하다.

1) 경매에서 가압류의 지위

① 가압류권자는 이해관계인이 아니다

가압류권자는 경매절차에서 이해관계인이 아니다. 따라서 매각기일이 통보

되지 않는다. 대신 배당기일만 통보된다.(이해관계인이 아닌 사람-가압류

권자, 가처분권자,유치권자)

② 배당에서 차별대우를 받는다

자신보다 순위에서 뒤진 권리자들보다도 우선변제를 받지 못하고 모든 배당

권자와 비율배당을 받게 된다.

 

예를 들어 배당금액이5,000만원이고 선순위 가압류 금액이5,000만원,후

순위 근저당권자가 5,000만원이라면, 가압류권자가 __________5,000만원을 우선변제

받는 것이 아니라 2,500만원만 받게 된다.

배당금액이 1억원이고 배당순위가 1순위 가압류1억원,2순위 근저당권자9

억원이라고 하면 1순위 가압류권자에게는1,000만원만배당된다.

2) 가압류 중 선순위 가압류는 말소가 되지 않는 경우도 있어 주의해야 한

다.

저당권은 언제나 말소기준등기가 되는 반면 가압류는 말소기준등기가 되지

않는 경우도 있어 조심해야 한다. 일명‘할아버지 가압류’라고 불리는 전

소유자 당시에 설정된 가압류는 다음 두 가지 경우를 제외하고는 말소되지

않는다.

(1) 전 소유자의 가압류(압류)채권자가 강제경매를 신청한 경우

전 소유자를 채무자로 하는 가압류(압류) 등기라도 전 소유자를 채무자로

하여 강제경매를 신청한 경우에는 낙찰로 소멸한다.

선순위 가압류 채권자든 후순위 가압류 채권자든 낙찰로 소멸한다.

(2) 전 소유자 당시 가압류(압류)등기 이전에 설정된 저당권 등이 있을 때

현소유자를 채무자로 하는 경매라도 전 소유자가 현 소유자에게 소유권을

이전하기 전에 설정된 저당권 등의 담보물권이 있는 경우에는 저당권이 말

소기준등기가 되어 낙찰로 소멸하므로,전 소유자 당시 설정된 가압류(압

류)도 함께 소멸한다.

 

2) 가등기

물권의 설정이나 소유권의 이전,변경,소멸의 청구권을 보전하기 위하여

하는 등기이다.

본등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 완비하지 못한

경우에 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질 본등기를 위하여 미리 그 순

위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기이다.

가등기는 매매의 예약으로 하는 소유권이전청구권가등기와 채권확보를 위한

 

담보가등기 두 가지로 구분된다.

예를 들어 매도인 갑과 매수인 을간의 매매계약에 의해서 발생한 매수인 을

의 소유권이전 청구권을 보전하기 위해서 하는 등기가 바로 청구권가등기로

부동산등기법의 적용을 받는다.

돈을 빌려준 채권자가 그 채권의 담보를 위해서 채무자 부동산에 가등기를

하는 경우는 담보가등기로 가등기담보법의 적용을 받게 되다.

그런데 등기부 등본을 열람해 보면 매매예약 가등기나 채권확보를 위한 가

등기나 모두 소유권이전청구권가등기로 표기돼 있어 등기부 등본의 열람만

으로는 식별이 불가능하다.

말소기준등기 이후에 설정된 후순위 가등기는 낙찰 후 잔금 납부시 말소되

기 때문에 문제가 되지 않는다.

문제는 말소기준등기보다 앞서 설정된 가등기는 잔금 납부시 말소가 되지

않기 때문에 매수자가 인수해야 한다는 점이다.

이 경우 실무에서는 가등기권리자에게 어떤 종류의 가등기인지 법원에 신고

하도록 하고 만일 신고가 없으면 매매예약의 소유권이전청구권가등기로 취

급한다. 만일 담보가등기라고 신고하여 권리신고 및 채권계산서를 제출하면

이를 매각물건 명세서에 기재한다.

이 때 담보가등기는 가등기 담보 등에 관한 법률에 의해 경매절차에서 저당

권으로 취급되어 말소기준등기가 되고 낙찰 후 소유권이전 등기시 말소된

다.

 

3)가처분-처분금지의 효력

소유물 반환청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 금전채권 이외의 특정물

에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차의 집행보전을 위하여 현재의

상태대로 현상을 고정․유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산 은닉, 제3자에

게양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분

이다.

경매에서 가처분이 의미를 갖는 것은 명도소송을 할 경우 반드시 점유이전

금지 가처분신청부터 해야 한다는 점이다.

만일 점유이전금지가처분 신청 없이 명도소송을 하여 명도판결을 받더라도

그사이 점유자가 바뀌기라도 한다면 강제집행을 할 수 없게 된다. 결국은

새로운 점유자를 상대로 또 다시 소송을 제기해야만 한다.

이런 불편을 방지하기 위해서 명도소송을 하기 전에 반드시 점유이전금지가

처분 신청부터 해야 한다.

※ 가처분 중 주의할 것은 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물

철거 및 토지인도를 구하기 위하여 건물에 대한 처분금지가처분을 한 경

우에는 후순위라 하더라도 건물의 낙찰로 인하여 소멸되지 않는다는 점이

다.(등기부등본의 갑구에 설정되어 있는 가처분의 피보전권리 내용을 확

인해야 한다. 예: 피보전권리 임대차계약 해지에 따른 건물철거 및 토지

인도 청구권)

※ 선순위로 가등기나 가처분 등기가 되어 있는 물건은 낙찰 후 말소가 되

지 않기 때문에 등기 내용을 알지 못하는 한 참여하지 않아야 한다.

집행법원에서는 선순위 가등기나 선순위 가처분 등기가 설정되어 있는

경우 경매절차를 사실상 중지하고 본안 소송결과에 따라 속행여부를 판단

한다. 그러나 이는 절대적인 것은 아니어서 만일 집행법원에서 모르고 경

매절차를 진행했더라도 최종 책임은 매수자에게 있다.