우선변제권

우선변제권

 

임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의하여 매각됨으로써 임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인하여 발생하는 보증금반환채권을 임차주택의환가대금으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리.

즉 경매절차에서 자기보다 후순위의 저당권이나 기타채권자, 임차인보다 우선하여 보증금을 배당 받을 수 있는 권리를 말한다.

1) 우선변제권의 요건

대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록 외에 임대차 계약서상의 확정일자를

매각결정기일까지 받아야 한다.

2)확정일자 제도란?

어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률

상 인정되는 일자를 말하며 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의

액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도이다.(확정일자를

받으면 채권인 임대차가 물권화되어 배당시 우선변제권을 갖게 된다.)

3) 배당요구

우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 종기일 이전까지 배당요구를 해

야 한다.

 

4) 우선변제권의 내용

(1) 우선변제권의 발생시점

대항력 요건의 기준시점과 확정일자 일 중 나중의 일시.

예) 입주와 전입신고+확정일자=확정일자 부여일이 기준

입주와 전입신고 당일 확정일자 또는 그 이전 확정일자 = 입주와 전입

신고 중 늦은 날 익일 시 0

※ 점유와 전입신고 후 = 확정일자와 담보권자 등기일이

① 같은 날 : 채권액에 비례하여 평등 배당

② 확정일자가 먼저 : 임차인이 우선

③ 담보권자 등기일이 먼저 : 담보권자 우선

 

예) 확정일자 부여일과 저당권설정 등기일이 같은 경우

2005년 1월10일임차인甲주택인도+주민등록

보증금5,000만원

2005년 1월11일임차인 甲확정일자

국민은행 저당권설정5,000만원일 경우:

확정일자 임차인과 저당권자는 동 순위로 안분배당

낙찰가가6,000만원이라면 갑 3,000만원,근저당권자 국민은행 3,000만원

씩 각각 배당된다.

 

(2) 우선변제 받는 대상

대지를 포함한 주택의 환가대금 전부가 대상이다. (소액보증금의 최우선변

제권은 대지 포함 주택 가액의2분의 1인 점과 구별된다.) 보증금 제한이

없다.

 

(3) 보증금 증액과 우선변제권의 범위

증액부분 확정일자 없는 경우- 증액부분 우선변제 불가

증액부분 확정일자 있는 경우- 증액부분은 그 날짜에 우선순위 취득

 

 

◆ 대항력과 우선변제권의 비교

1) 대항력은 경․공매 외에 매매,증여,상속 등에도 적용되는 반면 우선변제

권은 경․공매에만 적용된다.

2) 대항력은 임대차 기간동안 계속 거주하고 기간 만료 후에도 보증금 반환

시까지 명도를 거부할 수 있는 권리인 반면 우선변제권은 매각대금에서 순

위에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

5. 소액임차인의 최우선변제권

임차주택의 경․공매 시에 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권

자 보다도 우선하여 임차주택의 경락가격의2분의1범위 내에서 배당 받을

수 있는 제도.

전입일자를 불문하고 소정의 요건을 갖춘 경우에는 선순위 채권자, 선순위

임차인 보다도 앞서 보증금 중 일정액을 배당시 최우선적으로 돌려 받는 제

도다.

 

1) 최우선변제권의 요건

① 소액임차인에 해당될 것

② 경매신청등기 전에 대항요건(주택인도+전입신고)을 갖추고 있을 것

③ 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 할 것

 

※ 소액임차인 여부의 판단시점

현행 법하에서는 소액임차인에 해당하나 구법하에서는 소액임차인에 해당되지 아니하는데, 담보물권은 구법하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로소액임차인 여부를 판단한다.

우선하는 담보물권이 있으면 그 담보물권이 설정된 시점으로 액임차인 여부를 판단한다.

소액임차인 여부의 판단시점은 임차인의 임대차계약서 체결일이나 전입일자가 아니라 등기부등본상의 근저당권 설정일이나 가등기 담보권 설정일이다.

만일 이들이 없을 경우에는 경매개시결정 기입 등기일이 기준일이 된다.

 

3) 최우선변제권 내용

(1) 최우선변제권의 제한

소액보증금이 낙찰가(배당금액에서 집행비용 공제 금액)의2분의1을 초과하는 경우에는 낙찰가의2분의1에 해당하는 금액에 대해서만 최우선변제권을인정한다.

 

 (2) 2인 이상의 주택임차인이 가정공동 생활을 할 경우 각각 소액임차인이될 수 있는가?

사실상 가정 공동생활을 하고 있다면 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액임차인 해당유무를 판단한다.

예를 들어 형이2,500만원, 동생이2,500만원이라고 각각 임대차신고를 했더라도 사실상 가정 공동생활을 하고 있다면 이들의 보증금은5,000만원이돼 최우선변제가 불가능하다.

(3) 소액임차인 끼리는 모두 같은 순위이다

소액임차인이 여러명인 경우 배당순위는 그들의 대항요건 취득 시기(전입일자)에 관계없이 모두 같은 순위이다.

(4) 보증금이 감액되어 소액임차인이 된 경우

임대차계약 체결 당시에는 소액임차인이 아니었으나 임대인과 합의하여 보증금이 감액된 경우에는 감액시점이 중요하다. 경매신청 기입등기 전이라면유효하다. 그러나 실무상에서는 배당요구 종기일 전 까지면 사실상 무방하다. 왜냐하면 소액임차인의 최우선변제권에는 확정일자 제도가 필요 없어사실상 배당요구 전 까지는 언제든지 소급이 가능하기 때문이다.

 

 

여러 가지 대항력 발생 시점

2004년 7월8일 서울중앙지방법원.

강남구 논현동 72평형 빌라가 11억원에서 곤두박질해 최저가가 5억 3,900만

원에 불과했다.

앞선 두 차례의 낙찰에서는 불 허가가 반복된 악성 물건이었다.

그러나 이날 5억 5,200만원에 단독 낙찰되었다.

집 값이 이처럼 주저앉은 사연은 전 소유자가 세입자로 변하면서 소유권 이

전일이 근저당권 설정일보다 하루 빨랐기 때문이다.

결국 근저당권자는 대출금액의 채 60%도 안 되는 금액만을 회수해야 했다.

소유자에서 세입자로 바뀌는 점유개정에서 소유권 이전일이 근저당권 설정

일보다 빠른 경우가 거의 없어 향 후 소송의 결과가 주목되는 사례이다.

대부분은 소유권이전일과 근저당권 설정일이 같은 날이나 이 경우 대항력

요건(주택인도와 주민등록 다음날 0시)에 따라 근저당권자가 앞서게 된다.

 

 

◆ 여러 가지 임차인의 대항력 발생시점

① 대항력은 언제 발생하나

주택임대차보호법에 따르면 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 다

음날0시부터다.

② 전 소유자가 임차인이 된 경우

전 소유자가 주택을 팔고 그 집에 세입자로 계속 거주하는 경우에는 비록

주민등록은 소유권 이전부터 거주했더라도 임차인으로서의 대항력은 소유권

이전 다음날부터 발생한다.

 

이진수(55)씨는 서울 강서구 가양동에 있는 22평형 아파트가 가격이 아주 저렴해 마음에 들어 권리분석에 들어갔다.

임차인의 전입일은 2000년 9월25일인반면신한은행의 최초 근저당권 설정일은 2002년11월 13일이 었다. 내용만으로는 임차인의 전세보증금을 매수자가 물어줘야 하는 선순위 임차

인이다. 더군다나 배당요구도 하지 않아 인수해야 할 보증금이 얼마인지도 알 수 없는상태였다.

입맛만 다시다가 포기할까 하다가 등기부등본을 열람한 이씨는 속으로 쾌재를 불렀다.

임차인이 현재의 소유자에게2002년11월13일소유권을 이전한 것이다.

이 경우에는 임차인의 대항력은 최초 전입일인 2000년 9월26일0시가 아니라 2002년11월 14일0시 부터다.

왜냐하면. 2000년 9월25일부터2002년11월13일까지는‘소유자’로서의 주민등록이 었다면,

2002년11월14일부터비로소‘임차인’으로서 대항력 요건을 취득하게 되기때문이다.

표면적으로는 매수자가 보증금을 떠 안아야 하는 선순위 임차인처럼 보이지만 실제는 낙찰 후 소멸되는 후순위 임차인이었던 것이다.

소유자에서 임차인으로 신분이 격하된 물건의 거의 대부분은 소유권이전일과 저당권 설정일이  같은 날이다.

따라서 이런 물건에 관심 있는 사람은 마음놓고 참여해도 된다.

왜!금융기관에서는 절대로 후 순위로 돈을 빌려주지 않으니까?

 

 

③ 대항력있는 임차인이 제1경매에서 배당을 받지 못한 상태에서 거주하던

중, 제2경매가 진행되었다.우선변제를 받을 수 있는지

첫 경매에서 보증금중 일부만 배당 받았거나, 하나도 못 받아 계속 거주하

던 중 다시 새로운 경매가 진행될 경우에는 낙찰대금으로부터 우선변제를

받을 권리는 없고,매수인으로부터 보증금을 받을 수 있다.

즉 첫 경매절차에서는 순위에 밀려 배당을 전혀 받지 못했다 하더라도, 다

음 경매절차에서는 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다.

제2경매에서는 배당과정에 참여 할 수가 없다.

매수인 입장에서는 보증금 전액을 인수해야 한다는 전제하에 예정가를 산정

해야 한다.

단 이 경우에는 세입자가 새로운 소유자(매수인)와 임대차계약을 체결하지

않았다는 전제이다. 만일 임대차계약을 체결했다면 정상적으로 배당과정에

참여해 우선변제를 받을 수 있다.

④ 매수인이 잔금 납부 전에 임대계약을 체결한 경우

낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 임차인과 새로운 임대차 계약을 체결하는

경우 임차인의 대항력 발생시점은 매수자가 잔금을 납부한 즉시부터다.

여기서의 즉시는 잔금 납부 다음날이 아닌 잔금 납부 당일을 말한다.

잔금 납부 당일 날 근저당권을 설정하더라도 임차인은 대항력이 있다. 만일

확정일자가 늦어 배당에서 부족 분이 발생하면 그만큼 매수인이 인수해야

한다.