도시개발촉진법(뉴타운)에 대한 모든 것
도시개발촉진법(뉴타운)에 대한 모든 것
각 주택을 감정평가하여 그 기준 권리가를 책정합니다.
분양가에서 기준 평가금을 초과한 금액을 추가 분담금으로 부담합니다.
감정평가 기준가의 40%정도를 무상이주비로 지불합니다. 무상이주비는 차후 정산해야 합니다.
이주비를 제외하고 어느 정도의 유이자 담보대출도 가능 합니다.
1. 재개발(뉴타운) 감정평가액은 언제 나오는지 ?
관리처분시점에서 나옵니다. (2개 이상의 감정평가법인의 감정평가금액의 산술 평균한 액수)
2. 사업시행인가 후 분양신청을 한다고 하는데, 분양신청 시 기존 아파트 분양형식처럼 계약금을 지급하는
방법의 분양신청인지 ?
조합원 지위로서의 분양신청은 말 그대로 분양신청서 하나 작성하는 것에 지나지 않습니다.
3. 추가부담금은 언제 어떤 식으로 처리하는지 ?
추가 분담금은 각 사업구역마다 틀리긴 하겠지만 중도금 몇 회 납입 후 입주 시 잔금 형식을 띌 것입니다.
4, 보상과 이주비 산정은 어떻게 처리하는지 ?
보상은 현금보상과 현물보상으로 나뉘고 현물은 아파트분양권이나 단지 내 상가 등 이 될 것이고,
현금보상은 쉽게 말해 조합원으로서 현금을 받고 나가는 겁니다.
또, 이주비 산정은 감정평가 다액 순위에서 몇% 처럼 일괄적인 성향이 많습니다.
5. 재개발(뉴타운) 주택을 처분 시 사업시행인가 후와 관리처분인가 후 어느 쪽이 유리한지 ? (수익성측면)
수익성 측면에서 보면 사업단계가 문제가 아니라 수요 측면에서 판단해야 할 것임.
6. 뉴타운 지역의 대지 지분 없는 빌라건물에 대한 투자가치 ?
재개발에서의 대지 지분 없는 다세대주택도 조합원분양을 해야 한다는 확정 판례가 있지만
모든 보상은 대지지분의 보상가로 권리가액을 산정하기 때문에 주의를 하시기 바랍니다.
재건축, 재개발, 뉴타운은 비슷하지만 서로 다른 의미의 재개발입니다.
재개발 - 정비기반시설이 열악하고 노후 불량한 주택이 밀집되어 있는 곳에서 주거환경을 개선하기 위하여
시행하는 사업.
재건축 - 정비기반시설은 양호하나 노후 불량한 주택이 밀집되어 있는 곳에서 주거환경을 개선하기 위하여
시행하는 사업.
뉴타운(도시재정비촉진사업)
- 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로
계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 뉴타운으로 지정된 지역을 주거환경개선사업,
주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업 등을
시행하는 사업
주택재개발은 일반 주택지역에서 시행하는 재개발입니다.
주택재건축은 저층아파트 밀집지역이나 빌라 등이 밀집한 지역에서 시행하는 재개발이고,
뉴타운은 재개발, 재건축과 같은 사업을 광역적으로 지구지정해서 시행하는 사업입니다.
먼저 재건축은 조합원의 자격이 약간 까다롭습니다.
조합원 = 토지와 건축물을 동시에 소유하고 있는 소유자가 조합설립동의서를 제출한 경우에 한해
조합원의 지위를 인정하며, 이외 나머지는 현금청산대상으로 분류합니다.
재건축은 지분제와 확정지분제 방식으로 나눌수 있는데
그냥 지분제는 시공사에서 일정지분율을 보장하고 추가로 소요되는 사업비와 공사비등을
조합원이 추가로 부담하되 일정부분의 개발이익을 조합원이 다시 환수받는 방법입니다.
확정지분제는 시공사에서 일정지분율을 확정적으로 보장하고 그 부분에 대해서는 추가로
소요되는 사업비와 공사비를 요구하지 않으나 개발이익은 시공사에 귀속되며,
지분제와 확정지분제 모두 시공사의 제시지분율을 초과하는 부분에 대해서는 추가로
분양대금을 납부하여야 합니다.
재개발은 재건축과 달리 소유하고 있는 모든 형태의 부동산에 조합원의 자격을 인정합니다.
토지만 소유하고 있어도 조합원이고, 건물만 소유하고 있어도 조합원입니다.
또, 지상권만 소유하고 있어도 조합원입니다.
단, 소유자와 개개인의 금전적인 이해관계에 해당하는 부분은 조합원으로 인정하지 않습니다.
예를 들면 은행에 담보대출을 할 때 주택을 담보물로 하였다고 해서 은행이 조합원이 되는 것은 아닙니다.
이렇듯 소유하고 있는 재산의 형태와 가치가 모두 다르기 때문에
재건축과 같이 지분제나 확정지분제 방식의 사업을 추진하기에는 한계가 있습니다.
때문에 지분제가 아닌 도급제(시공사는 공사비만 받고, 개발이익은 조합원에게 귀속됨)방식으로 추진합니다.
그렇다고 해서 모든 형태의 재산에 분양권을 인정하는 것은 아니고
지상권과 토지만 소유하고 있는 경우 그 면적에 따라 현금청산대상자로 분류하며, 분양신청을 하지 않거나
철회한 자 역시 현금 청산 대상자 입니다.
지분제가 조합원에게 더 유리하거나 도급제라고 해서 특별히 조합원에게 손해가 되는 것은 아닙니다.
재개발과 재건축의 장단점
재건축
장점 - 미분양은 시공사 책임(확정지분제), 시공사가 제시한 지분율에 한하여 추가공사비 없음.
단점 - 개발이익은 시공사에 귀속, 조합설립 이후 전매제한
재개발
장점 - 개발이익은 조합원에 귀속, 전매제한 없음, 조합원자격요건이 까다롭지 않기 때문에 원주민
재정착율이 높음
단점 - 미분양은 조합원 책임, 공사기간의 연장 및 물가상승율 또는 원자재 값 상승율, 표준건축비
상승율에 따라 추가공사비 지급요인 발생가능성 농후함
재건축은 대지지분을 중요시하고 재개발은 감정평가금액을 중요시 합니다.
재개발, 재건축이라는 사업이 워낙에 절차도 많고 주민신뢰 없이는 추진할 수 없는 사업이라
너무나 많은 사례의 이해관계가 있습니다.
도시및주거환경정비법, 도시재정비촉진을위한특별법, 주택법, 건축법, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 집합건물의소유및관리에관한법률, 기반시설부담금에관한법률, 재건축초과이익환수에관한법률, 조례, 운영규정, 정관.........................
이외에도 몇 가지 법률을 전부 적용받아 시행하는 어려운 사업이 재건축, 재개발사업입니다.
토지만 있을시
유주택자는 90㎡(27.225평) 이상이면 입주권이 주어집니다.
무주택자는 30㎡(9.075평) 이상이면 입주권이 주어집니다. 지목이 도로라도 상관없으나,
현황상 도로로 이용되면 입주권을 못받습니다.
재정비촉진지구의 지정
①기초조사→ ②지정신청서류/도면작성 → ③주민공람 및 지방의회 의견청취 → ④재정비촉진지구지정신청
→ ⑤관계기관협의 → ⑥도시계획위원회 또는 도시재정비위원회심의 → ⑦재정비촉진지구지정/고시 →
⑧건교부장관보고
질문) 재정비촉진사업으로 인한 임대주택은 얼마나 짓게 되고, 또 어떤 종류의 임대주택이 건설되나요?
답변)「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재개발사업을 시행하는 경우에는 의무적으로 전체 계획 세대수의 17%를 임대주택으로 건설하여야 합니다. 이는 시 또는 주택공사에 임대주택을 인수하도록 요청하거나 일정기간 후 무주택세대주에게 우선 분양전환이 가능한 임대주택입니다. (관리처분시 주택공사 또는 임대사업자에게 매각하여 조합의 분양수입이 됩니다.)
또한 17%의 임대주택 외에도 「도시재정비촉진을 위한 특별법」제31조에 의하여 재정비촉진계획으로 완화되어 증가하는 용적률에 대하여는 증가되는 용적률의 50%를 임대주택으로 건설하게 되며, 이는 임대주택의 건축비를 기준으로 도지사 또는 주택공사에 공급하고 부속토지는 인수자에게 무상으로 기부체납하는 개발이익 환수 차원의 임대주택입니다.
질문) 뉴타운 사업지내 세입자의 이주비용/ 임대아파트 입주자격과 관련
세입자의 뉴타운 사업지내 전입날짜 기준이있는지요
답변) 사업 지구내 세입자 이주비용, 임대아파트 등의 세입자 대책은 촉진계획 수립 과정에서 결정될
촉진구역별 사업방식에 따라 각각 다르게 적용될 수 있으나, 일반적인 주택재개발사업으로 시행될 경우,
아래와 같은 기준에 의하게 될 것입니다.
● 주택재개발사업의 임대주택 공급대상자의 기준일 - 당해 정비구역안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 도정법시행령 제11조의 규정에 의한 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주. (「경기도 도시및주거환경정비조례」)
● 주거이전비 지급 기준일 - 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월이상 거주한 자 (「공익사업을 위한 토지의 취득 및 손실보상에 관한 법률 시행규칙」)
질문) 뉴타운내 존치아파트 토지거래허가제한은 언제 풀리나요?
답변) 재정비촉진지구내 존지구역 토지거래계약허가 문제와 관련하여,
「도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령」개정(2008.6.22 시행)으로 촉진계획 수립을 통하여
존치관리구역으로 지정되면 토지거래계약허가구역이 주거지역의 경우 180㎡으로 완화되므로,
토지거래 활성화 및 재산권 행사의 제한에 따른 주민 불편이 다소 해소될 수 있을 것으로 사료됩니다.
이때, 토지거래허가제한 완화 시점은 존치관리구역이 결정되는 재정비촉진계획 결정 고시일로 볼 수 있을 것입니다.
질문)조합원의 평형 결정은 어떻게 이루어지나요?
: 조합원은 사업시행인가 후 분양신청 기간 내에 분양신청을 하게 되는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건이며, 전체 조합원의 희망과 권리가액을 검토하여 주민총회에서 평형 배정을 결정합니다.
질문)분양신청을 하지 아니한 조합원은 어떻게 되나요?
: 분양신청을 하지 아니하거나, 분양신청을 철회한자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 각각 해당된 날로부터 150일 이내에 토지, 건축 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 사업시행자와 협의하여 청산하며, 이때 감정평가금액을 기준으로 협의할 수 있습니다.
질문)점포가 포함된 주택재개발의 경우 아파트 분양권외에 추가로 상가분양권이 주어지나요?
: 상가주택의 경우, 아파트를 분양받고서도 권리가액이 남을 때, 상가분양 신청권리가 있으나, 분양자격과 관련한 구체적인 사항은 조합별 관리처분계획에 따라 달라질 수 있습니다
질문)재개발사업에 있어 2주택을 소유하고 있는 경우 분양권은 몇 개 주나요?
: 주택공급에 관한 규칙에서 주택의 분양은 1세대 1주택의 원칙을 정하고 있으므로 주택을 많이 가지고 있다고 하더라도 분양자격은 하나만 인정됩니다.
질문) 조합원의 부담금은 어떻게 결정하나요?
○ 개별 조합원 추가 부담금 및 환급금
= 분양받을 아파트의 분양가 - 개별 조합원의 권리가액
○ 조합원의 권리가액
= 개별 조합원의 종전자산 감정평가액 X 비례율
○ 사업완료 후 총사업수입 - 총사업지출액
비례율 = --------------------------------------------------- x 100
종전자산평가액의 총 평가액
예) 조합원 A씨의 종전자산평가약 2억원, 구역내 종전자산 총 평가액 500억원, 총사업비용 600억원, 총사업수입 1,000억원 일 경우,
→ 비례율 〔총수입(1,000억원)-총사업지출(600억원)〕/ 종전자산평가액(500억원) = 0.8
→ 조합원 A씨의 권리가액 = 2억원 X 0.8 =1억 6천만원
→ 조합원 A씨가 분양받게 될 아파트 분양가가 1억 8천만원일 경우
조합원 A씨는 2천만원 부담금을 내고 새 아파트 입주
질문) 뉴타운사업은 주택공사 등에 의하여 공영개발로 추진될 가능성이 많다는 소문이 있던데 사실인가요?
답변) 도시재정비(뉴타운)사업은 택지개발사업과 같이 공공에서 수용방식으로 진행하는 사업이 아니라, 주민들이 자체적으로 구성한 조합이 사업시행자가 되어 개별사업을 추진하는 것을 원칙으로 합니다.
주택공사 등은 기반시설설치와 촉진사업의 효율적인 관리를 위하여 지방자치단체 장의 업무를 대행하는 ‘총괄사업관리자’로서의 역할을 담당하게 되는 것이며,
예외적으로 총괄사업관리자가 사업시행자가 되는 경우에도 공영개발방식으로 추진이 되는 것은 아니며, 일반적인 경우와 동일하게 관리처분방식으로 진행됩니다.
※ 총괄사업관리의 업무 : 도로 등 기반시설의 설치, 재정비촉진계획 수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문 등
질문)주민공람시기에 주민들이 확인 가능한 촉진계획(안)의 주요내용은?
- 가로망 등 기반시설 설치계획 및 기반시설 분담계획
- 재개발사업 등 촉진사업이 진행될 사업구역 내용
- 정비구역 지정 요건에 미달되어 존치되어야 하는 존치구역에 대한 사항
- 각 사업가능지역에 대한 사업가능 시기 등
개정된 재정비촉진계획 수립지침
제3절 단계별 사업추진계획
6-3-1. 단계별 추진계획은 한정된 자원을 효율적으로 투자하고 촉진사업으로 인하여 발생하는 촉진지구 내 또는 인근지역의 이주수요를 적절히 관리하여 주택가격 및 전세가격의 급등을 방지하기 위해 수립하는 것으로 우선순위 선정원칙과 단계별 시행계획이 포함되어야 한다.
6-3-2. 우선순위 선정원칙에는 다음사항이 반영되어야 한다.
(1) 상위계획 및 관련계획과의 부합성
(2) 도시기능의 개선효과
(3) 주거생활 질의 개선효과
(4) 주민의 사업추진의지
(5) 촉진구역내 거주자 중 가옥 또는 토지소유자의 비중
(6) 이주수요 집중에 따른 주택가격 및 전세가격의 급등을 막기 위하여 당해 촉진지구 내 이주수요의 순차적인 관리 필요성
(7) 원주민 재정착을 위한 순환정비사업(원주민을 위한 先 임대주택확보, 後 사업시행) 등의 우선 추진 필요성
(8) 당해 촉진지구와 인근 촉진지구 등의 사업 집중에 따른 교통난 등 부작용 최소화 정도
6-3-3. 영 제12조제1항에 의거 “촉진구역 지정요건의 완화”를 적용받은 촉진구역은 완화를 받지 않은 촉진구역보다 단계별 추진계획에서 선순위에 두지 않는 것을 원칙으로 한다. 다만 원주민 재정착을 위한 순환정비사업일 경우나 촉진계획수립권자가 촉진계획상 필요하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
6-3-4. 단계별 시행계획은 재해의 위험성, 노후 불량 주택 비율ㆍ접도율ㆍ과소 필지율 등 물리적 불량정도 및 순차적인 이주수요 관리 등을 고려하여 수립하되 다음 사항이 반영되어야 한다.
(1) 기반시설은 촉진구역 간 도로 등의 도시계획시설이나 생활권 단위의 기반시설정비에 대한 연계성을 높일 수 있도록 계획하여야 한다.
(2) 이주수요 관리와 관련하여서는 당해 사업지구 내에서 시행되는 이주총량과 이주시작의 시점을 고려하여야 한다. 여기서 “이주총량”은 구역별 세입자를 포함한 기존 세대수의 합계로 산정하며 “이주시작의 시점”은 관리처분예정일을 기준으로 한다.
6-3-5. 단계별 시행계획은 각 단계의 사업규모 범위, 각 단계의 이주수요 관리를 위해 계획된 이주총량의 범위, 주민들의 사업추진 의지 등에 따라 조정이 가능하다. 특히 주변 주택가격 및 전세가격에 영향을 미치지 않도록 이주총량의 범위를 벗어난 조정은 가급적 지양한다.
6-3-6. 단계별 시행계획에는 촉진구역에 대하여 다음 사항을 포함한 사업기간을 명시하여 사업에 대한 예측가능성을 높이고 지역주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.
(1) 사업추진시기(조합설립추진위원회 구성 가능 시기)
(2) 이주시기(정비사업의 경우 관리처분인가 예정시기). 특히 이주 시기는 가급적 봄, 가을 이사철과 겹치지 않도록 유의한다.
(3) 입주 시기(준공 예정시기 등)
6-3-7. 대규모 촉진사업 또는 동일 시ㆍ군ㆍ구나 동일 생활권에 2개 촉진지구가 지정되어 촉진사업이 시행될 경우에는 당해 지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 다음 사항이 반영된 단계별 추진계획을 수립하여야 한다.
(1) 동일 시ㆍ군ㆍ구에 2개 지구 이상의 촉진사업이 시행될 경우 지구별ㆍ사업별 우선원칙을 별도로 정하고 순환정비방식을 적극 도입한다.
예) 존치지역에 다가구 매입임대사업 확대를 통한 공공임대주택 확보 이후 재정비촉진사업 추진
(2) (1)의 경우 후순위 지구의 촉진계획을 수립할 때에는 선순위로 추진되는 지구의 단계별 사업추진계획을 고려하여 해당 지구의 단계별 사업추진계획을 수립한다.
(3) 단계별 사업추진계획을 수립할 때에는 지구 내 이주수요와 관련 있는 구역별 관리처분인가 시기 또는 실시계획인가 시기(이하 “인가시기”라 한다)를 예측하여 작성한다.
6-3-8. (6-3-1) 내지 (6-3-7)에 따라 단계별 사업추진계획을 수립함에 있어 해당지역 인가권자는 주변지역의 이사철 등 전세수요가 급등할 우려가 있다고 판단되는 경우 해당 구역별 사업시행인가 또는 관리처분인가 시기를 3개월 또는 6개월 단위로 조정하는 방안을 함께 강구하여야 한다.
부 칙<제257호 2008. 6.27>
이 개정지침은 고시한 날부터 시행한다