집을 팔고 그 집에서 전세로 사는 점유개정 계약의 유의점

집을 팔고 그 집에서 전세로 사는 점유개정 계약의 유의점

 

매도인 A씨는 자신이 거주하고 있는 집에 2년간 전세로 눌러 앉는 조건으로 매매계약을 결정하였다.

집을 팔면 이사 나가는 게 통상적이지만 분양받기로 한 아파트 입주 전까지 거주할 곳이 마땅치 않았는데 마침 구매하려는 매수인도 본인집 전세계약 기간이 남아서 서로 조건이 맞았던 것이다.

 

집값이 상승하는 시기에는 집을 사서 세를 놓으려는 경우가 많은데 간혹 매도인이 전세로 눌러앉는 이러한 방식을 민법 용어로 점유개정이라고 한다.

 

점유개정 – 매도인이 목적물을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하려는 경우와 같이 양도인이 이후 양수인을 위하여 점유한다는 의사표시를 함으로써 인도의 효력이 생기는 간편한 인도방법 (민법 196조 2항, 189조 )

 

이렇게 타인에게 집을 팔고 판 집에서 다시 전세(월세)로 살게 되는 경우 매도인은 일반 전세입자처럼 대항력을 인정 받을 수 있을까?

판집에 이미 주민등록이 마쳐져 있는 상태이기 때문에 매수인과 새로 체결한 임대차계약서에 확정일자만 받아두면 전세보증금은 안전한 것일까?

 

대법원 입장은 다르다.

A씨는 소유자로서 해당 주소지에 주민등록을 해 놓았던 것이므로 이 상태에서 이뤄진 주민등록은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법은 아니다 (대법둰 1999.4.23. 선고 98다32939판결)

 

즉 제3자 입장에서 A씨의 주민등록이 소유자로서의 그것인지, 세입자로서의 그 것인지 알수 없기 때문에 해당 주민등록이 대항력 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 그 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식 할 수 있는 정도는 되어야 한다는 것이다.

 

매도인 A씨의 주민등록이 세입자로서의 대항경을 인정받으려면 먼저 매수인에게 소유권이전등기가 되어있어야 비로서 매도인 A씨의 주민등록이, 소유자로서의 주민등록이 아니라 세입자로서의 주민등록이 되었다는 것을 제3자도 알수 있기 때문이다.

 

그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 발생한다고 규정하고 있다.. 이 때문에 매수인은 소유권이전등기를 마친 당일 소유권자로서의 권리가 바로 생기지만, 세입자가 된 매도인은 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다.

 

이와 관련하여 매수인에게 소유권이전등기가 마쳐진 당일 설정된 근저당권자의 채권과 세입자가 된 매도인의 보증금 중 어떤 것이 선순위인지가 문제된 사례가 있었다.

 

1심법원은 매수인이 소유권이전등기를 경료한 당일날 세입자가 된 매도인도 대항력이 생긴다고 보았으나, 항소심에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 매수인에게 소유권 이전등기가 경료된 다음날 임차인의 대항력이 생긴다며 근저당권자의 손을 들어줬다. 대법원도 항소심 법원의 판다을 확정했다.(대법원 2000.4.11.선고99다70556판결)

 

결국 매수인이 소유권이전등기를 경료한 당일에 그 집을 담보로 대출을 받을 경우 세입자가 된 매도인보다 담보대출의 근저당권가 선순의를 확보하게 된다는 것이다..

이렇게 되면 일반 임차인과 달리 매도인은 대항력을 확보하지 못하게 되어 보증금을 안전하게 반환 받을 수 없게 되는 것이다.

 

최근 아파트뿐만 아니라 빌라 등지에서도 이러한 점을 악용한 피해사례가 발생하고 있다. 매수인이 시세보다 높은 가격에 거래하겠다고 매도인을 유혹하여 소유권이전등기를 경료 받은 당일날 담뽀대출을 받은 뒤 잠적하는 수법니다.

 

그러므로 매매계약 후 매도인이 전세로 살게 되는 점유개정 계약의 경우에는 위험성들을 충분히 인식한 후 대처하여야 한다.