명도 소송 및 인도 명령

1.인도명령이란?

 

법원은 낙찰자가 대금을 납부한후 6개월내에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유자, 채무자, 경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행 할 수 있는 명령을 말한다. 다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권한을 가진 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다.

 

2.인도명령 신청요건

1)낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2)인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

 

3.인도명령 대상자

1) 채무자 경매 개시 결정시 표시된 채무자 및 채무자의 특정승계인, 세대 중 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 법인인 채무자 의 기관등 경매 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자 또는 채무자를 위하여 관리하는 자, 점유자가 채무자와 공모하여 인도 집행을 방해 할 목적으로 점유한 자, 채무자와 점유자의 근친자.

2) 강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자 임의 경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반
승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자.

3)점유자 압류의 효력 발생 후 부동산에 대항력 없는 직접 점유자, 압류효력 발생 이전에 점유를 했다가 점유를 풀고 이주했다가 압류
효력 발생 후 다시 점유한 자, 압류의 효력 발생 이전에 부동산을 전대하였던 임차인이 다시 압류 효력 발생 후 전대계약서를 해제하여
직접 점유한 자, 경매 신청 기입등기 이후의 임차인, 지상권자, 전세권자.

4.신청서류
신청서류 접수 낙찰 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.
1)부동산 인도명령 신청서
2)도장
3)인감증명서(대리인 선임시)
4)위임장(대리인 선임시)

 

5.인도명령 진행 절차
1) 심리 및 심문
채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.

2) 인도명령 결정
인도명령 신청 후 약 3∼15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 난다.

3) 송달증명
송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보한다.

4)강제집행 신청
상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다

 

인도명령

명도란 현재 살고 있는 사람을 내 보내는 것으로 법원경매 물건은 언젠가는 누군가가 낙찰을 받게 마련이고 그러기에 경락이 된 집에 살고 있던 사람은 낙찰자가 잔금을 법원에 납부하면 집을 비워 주어야 하는 것이 현실 법이다.

법적으로 명도하는 방법 외에 당사자간 합의하는 것이 가장 바람직한데 즉,점유자는 언제까지 이사를 가겠다고 하는 것이다.대신 경락 자는 이사비용등으로 얼마만큼이라도 주겠다고 하는 것이다.

법적 명도방법은 인도명령(민사집행법 제136조 참조)으로 간단히 끝나는 경우와 명도소송을 하여야 하는 경우가 있다.

소유자, 채무자, 경매개시일 이후에 점유한 임차인등은 인도명령 대상이고 소요기간은 통상 1주~1개월 정도인 반면 경매개시일 이전에 점유하고 있는 모든 임차인으로 명도소송은 통상 3~6개월 정도가 걸린다.

이처럼 법에 호소하든 당사자간 합의를 보든 비로소 명도이후에 낙찰자가 입주할 수 있게 되며 경매로 집을 사고자 하는 사람은 명도도 고려를 한 후 입찰에 참가하여야 한다.

명도는 아파트나 연립의 상대적으로 임차인이 많은 주택보다는 쉽다는 것을 알 수 있으므로 임차인 관계를 조사한 후 입찰에 참가하여야 할 것이다.

이하에서 인도명령에 관하여 알아보기로 하겠다.

 

1.인도명령이란?
 

인도명령은 잔금을 납부함으로써 낙찰 부동산의 소유권을 취득한 낙찰자가 낙찰 부동산으로부터 퇴거를 거부한 채무자, 소유자등 낙찰부동산의 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면경매법원이 심사하여 결정으로써 낙찰자(위임시는 집행관)로 하여금 해당점유자를 낙찰 부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다.

인도명령신청절차는 낙찰자의 부동산인도명령신청-> 심리 및 심문 ->인도명령결정->인도명령결정에 기한 강제집행 신청-> 집행관의 강제집행절차순으로 이루어 진다.

인도명령신청시 필요서류는 부동산인도명령신청서,위임장 및 인감증명서(대리인 신청시), 점유자의 호적등본 내지 법인등기부등본(채무자 또는 소유자의 일반승계인 및 상속 또는 합병에 의한 승계법인등이 점유자인 경우), 점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)등이 필요하다.

채무자,소유자,일반승계인은 심리 및 심문절차를 거치지 아니하며 경매개시결정 효력발생 후 점유자, 경매기록상 드러나지 않는 점유자등 채무자,소유자,일반승계인 이외의 자만 심리 및 심문을 통하여 낙찰자에게 대항할 권원(유치권등)이 있는지 여부를 심사한다.

인도명령의 사유가 소명되면 경매법원은 결정으로써 인도명령을 발하게 되는데 주문은 '피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라'는 형식으로 이루어진다.

인도명령에 기한 낙찰자의 강제집행신청시 필요서류는 부동산인도명령 결정정본, 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서), 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등), 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장), 낙찰자의 인감증명서 및 낙찰자의 도장이 필요하다.

2.경매개시결정의 효력발생일

경매개시결정의 기입등기일(임의 또는 강제경매등기 접수일)과 경매개시결정의 송달문이 채무자에게 도달한 날 중 빠른 날이경매개시결정의 효력발생일이 된다.
 

채무자의 재산처분을 차단하기 위하여 경매법원은 경매개시결정의 기입등기를 등기소에 촉탁한 후 경매개시결정송달을 하기 때문에 통상의 경우 경매개시결정기입등기일을 기준하면 무리가 없다.

3.인도명령의 신청인,상대방,신청시기

■인도명령 신청인

1) 낙찰자

2) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속받은자 등의 일반승계인

3) 낙찰자가 법인인 경우 법인합병에 의해 승계한 법인

※ 주의사항

매매,증여 등을 원인으로하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인 내지 수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없는데 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 유사한 권리로 보기 때문이다.

■인도명령의 상대방

1) 채무자

2) 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함)

3) 경매개시결정의 효력발생 후의 점유개시자(경매개시결정 효력 발생 후 전입한 임차인 등)

4) 위 1)/2)/3)의 동거가족/피고용인

5) 위 1)/2)/3)의 근친자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자

6) 위 1)/2)/3)과 특수한 관계에 있는 자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자

7) 위 1)/2)/3)과 공모하여 인도집행을 방해할 목적으로 점유한 자

■특수한 경우의 인도명령의 상대방
 

1) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 전입신고를 하지 아니한 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다.

2) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 유상계약(임차보증금,전세금,월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다.

3) 경매개시결정기입등기 후 경매목적부동산을 취득한 자는 위 2)의 소유자에 해당하지는 않지만 경매개시결정의 효력발생 후의 점유자가 되어 인도명령의 상대방이 된다.

4)가압류에 기한 본집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본압류(경매개시결정기입등기)전에 점유를 개시한 점유자(임차인/소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.(이견 있음)

5) 경매개시결정의 효력발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매개시결정의 효력발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다.

6) 경매개시결정의 효력발생 전에 부동산을 전대하였던 임차인이 경매개시결정의 효력발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유하여도 인도명령의 상대방이 된다.

7) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우의 처리는 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 낙찰자에게 대항력있는 선순위임차인이 아닐 경우에만 인도명령의 상대방으로 본다가 다수설입니다.

■인도명령의 신청시기

1) 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있고 낙찰잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실하므로 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니하므로 명도소송의 상대방이 된다.

2) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 따라서 무단침입으로 점유한 자를 형사상 고소를 하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.

3) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다.

4) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.

4.인도명령에 대한 불복방법

■인도명령에 대한 불복사유
 

1)인도명령 발령의 절차적/실체적 흠결(즉 신청인의 자격/상대방의 범위/신청기간 등의 흠결)

2)인도명령 재판상 하자(즉 신청의 하자/심리절차의 하자 등)

3)인도명령의 상대방이 낙찰인에 대하여 인도를 거부할 수 있는 권원을 가지고 있는 경우(즉 유치권자/낙찰자와 재계약한 임차인 등)

■즉시항고와 집행정지결정
 

경매법원의 인도명령결정에 대하여 이의있는 이해관계인( 인도명령 결정문상의 상대방)은 즉시항고+집행정지신청을 하고 집행정지결정을 받아 강제집행(강제퇴거)을 정지시킬 수 있다.

■청구에 관한 이의의 소와  제3자이의의 소 및 잠정처분
 

청구에 관한 이의의 소는 즉시항고를 실기하여 확정된 인도명령에 대하여 인도명령의 상대방은 '청구이의의 소'로써 낙찰자와 다툴 수 있다.

제3자이의의 소는 인도명령의 상대방이 아닌 제 3자가 인도집행을 받게 되는 경우에는 '제3자이의의 소'로써 다툴 수 있다.

■민사집행법 잠정처분
 

본안소송 판결시까지 강제집행을 피하기 위해서는 위 '청구이의의 소'나 '제3자이의의 소'를 제기후 법원의 담보제공명령(또는 담보제공을 명하지 아니하는 명령)에 따라 담보제공등의 방법으로 잠정처분의 일환으로 강제집행(강제퇴거)의 정지결정을 받아야 한다.

5.집행관 위임에 의한 강제집행시 비용

강제집행 대상 평수(보통 평당 5~10만원)에 따라 틀리지만 통상 150만원~250만원정도 소요된다.

 

 

2. 명도소송이란??

법원에 소송을 해 판결을 받아 점유자를 내 보내는 방법이 명도소송으로 주로 살림도구, 사무용품, 영업용 물품 등을 비치시키면서 주택, 건무르 사무실 등을 점유하고 있는 자에 대해서 그 부동산 내에 있는 점유자의 물품등을 부동산 밖으로 배출시키고 그 부동산의 점유를 자신의 것으로 이전시키는 것을 말한다.

따라서 명도소송의 판결을 받으면 별도의 채무 명의 없이 판결문 그 자체만으로 부동산내에 비치된 가재도구 등을 들어내고 점유 이전을 받을 수 있다.

 

소유자가 명도소송을 제기해 소송에서 이길 수 있는 경우로는

1. 토지등을 아무런 법적 권리없이 점유하고 있는 경우,

2. 점유할 수 있는 법적인 권리가 소멸된 뒤에도 계속해서 점유하고 있는 경우,

3. 건물 및 기타 공작물의 임대차에서 임차인이 월임대료를 2번이상 연체하고 있는 경우등이다.

 

그러나 명도소송을 제기했다고 해서 항상 점유자가 나가야 한다는 승소판결을 받아낼 수 있는 것은 아니다.

점유자 입장에서도

1. 법정지상권을 주장하는 경우,

2. 자신이 투자한 인테리어 비용등을 지불하라고 하며 비용상환청구권을 행사하는 경우,

3 자신이 만들어 놓은 건물이나 심어 놓은 나무를 주인 보고 사라고 하며 부속물매수 청구권을 행사하는 경우 등 여러가지 배항방법이 있기 때문이다.

 

 

명도 소송 및 인도 명령
◈ 강제집행 강제집행은 보통 3~6개월의 소요시간이 걸리고, 비용또한 수백만원이 든다.        ◈ 강제집행전에 알자   아마 경매부동산중 가장 까다로운것이 주택이며 이는 세입자 처리문제 때문일 것이다. 차라리 대항력있는 세입자라면 경매가격이 많이 떨어진후 사면 오히려 이익이 될 수 있다. 하지만 대항력없는 세입자의 경우 법적으로 문제없다고 판단되어 덥썩 낙찰받았다가 큰 어려움을 겪는 경우가 부지기수이다. 상가 또한 마찬가지이다.   법적으로 경락인에 대항할 수 없다해서 보증금을 떼인 세입자들이 순수히 경락인의 요구에 응할 것이라고는 꿈도 꾸지 않는 것이 좋다.     '명도에 있어 가장 좋은 해결방법은 '타협'이다.' 법대로 처리하겠다고 하는 것은 경락인이나 점유자 모두에게 크나큰 상처만 줄 뿐이다. 세입자 또한 너무 무리한 요구를 하여 경락인과 마찰을 빛는 일은 없어야 할 것이다.   세입자와 마찬가지로 경락인 또한 평생벌어온 돈을 투자한 것이기 때문이다. '역지사지' 입장에서 서로를 바라본다면 좋은 해결책이 반드시 나오기 마련이다.   인도명령대상 명도소송대상 1) 채무자, 소유자 2) 경매개시결정의 효력발생 후의 점유개시자(전입한 임차인 등)   3) 위 1)/2)의 동거가족/피고용인   4) 위 1, 2의 근친자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자   5) 위 1)/2)과 특수한 관계에 있는 자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자   6) 위 1)/2)과 공모하여 인도집행을 방해할 목적으로 점유한 자   7) 주의사항(특수한 경우의 인도명령의 상대방) 가) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 전입신고를 하지 아니한 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다.   나) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만,  유상계약(보증금/전,월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다. 다) 경매개시결정기입등기 후 경매목적부동산을 취득한 자는 소유자에 해당하지는 않지만 경매개시  결정의 효력발생 후의 점유자가 되어  인도명령의 상대방이 된다.   라) 가압류에 기한 본집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본압류(임차인 /소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.   마) 경매개시결정의 효력발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매 개시결정의 효력발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다.   바) 경매개시결정의 효력발생 전에 부동산을 전대하였던 임차인이 경매개시결정의 효력 발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유하여도 인도명령의 상대방이 된다.   사) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우의 처리 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 낙찰자에게 대항력있는 선순위임차인이 아닐 경우에만 인도 명령의 상대방으로 본다.   1). 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고, 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인. 2). 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권 액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자 3). 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차 에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인. 4). 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여 배당을 받지 못 한 자. 5). 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자. 6). 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.