제시외 건물

제시외 건물

 

제시외 건물이란 법률용어가 아니다. 제시외 건물이란 용어가 어디서 생겨났는지를 아는 것이 중요하다. 법에서 용어를 모르고는 일을 할 수 없거나 헷갈리기 쉽다.우선 강제경매 또는 임의경매를 신청하는 사람의 입장에서는 강제경매 또는 임의경매를  원하는 물건들을 별지목록에 기재하여 경매신청서를 작성한다. 그러면 판사는 경매개시결정을 하고 감정평가를 촉탁한다. 감정평가를 촉탁받은 감정평가사는 현장에 가서 감정을 하는데 강제경매신청서 또는 임의경매신청서의 경매목적물의 기재에는 없으면서 현장에는 있는 물건들이 있다. 예를 들면 작은 변소나 미등기건물 등이다.무허가건물은 당연히 미등기건물에 포함된다. 미등기건물이어도 강제경매신청서 또는 임의경매신청서의 경매목적물로 기재되는 경우 가 있다.아무튼 강제경매신청서 또는 임의경매신청서의 경매목적물 표시란에는 없는데 감정평가사가 현장에서 발견한 건물 등은 감정평가사가 감정을 하여 그 감정가격을 감정평가서에 기재하면서 그 옆에 '제시외 건물'이라고 적어 준다.따라서 제시외 건물이란 용어는 감정평가사가 만들어 낸 용어이다.     그러므로 그 뜻은 강제경매신청서 또는 임의경매신청서의 경매목적물로는 기재되어 있지 않은데 현장에 있는 물건으로 감정평가사가 알게 된 건물이란 뜻이다.그러므로 감정평가사가 감정평가서에 제시외 건물이라고 표시하였다고 하여 그것이 당연히 경매목적물이 되거나 경매목적물에서 제외되는 것은 아니다.경매목적물이 되는 것인지 여부는 민법 등 일반법의 해석에 의하여 정해지는 것이지 감정평가사가 정하는 것이 아니다.경매담당판사가 정할 권한이 있는 것도 아니다. 그러면 제시외 건물이 경매목적물이 되는지 여부는 어떤 일반법 규정에 따라 정해지는가? 여기에는 3가지가 있을 수 있다. 부합물과 종물, 일괄경매가 그것이다. 부합물의 경우 경매신청인은 경매목적물로 기재하지 않는 경우가 많다. 왜냐하면 부합물은 경매신청서에 기재하지 않아도 민법 제256조의 해석상 당연히같이 경매되기 때문이다.(부합에 관하여 설명하라는 것은 과거 사법시험 2차에 출제된 적도 있다)물론 부합물을 경매신청서의 경매목적물로 기재하여도 문제가 없는 것이다. 다음 종물의 경우도 경매신청인이 경매목적물로 기재하지 않는 경우가 많다.왜냐하면 종물은 경매신청서에 기재하지 않아도 민법 제100조의 해석상 당연히같이 경매되기 때문이다. (종물에 관하여도 사법시험에 자주 출제된다. 이렇게 종물의 개념은 중요하다. 특히 경매실무에서 중요하다) 물론 종물을 경매신청서의 경매목적물로 기재하여도 문제가 없는 것이다. 다음 일괄경매의 경우도 경매신청인이 경매목적물로 기재하지 않는 경우가 많다. 왜냐하면 일괄경매를 신청하는 것은 신청인의 재량이기 때문이다.  법에도 경매를 청구하여야 한다고 규정되어 있지 아니하고 경매를 청구할 수 있다고 규정되어 있다. 따라서 경매신청인이 토지 상에 축조된 건물에 관하여 일괄경매를 신청하지 않은 경우에도 감정평가인이 감정을 하다가 경매목적물인 토지상에 건물이 있음을 발견한 때에는 제시외 건물이라고 단서를 달아서 그 가격을 감정하여 감정평가서에 기재를 한다. 이 때 판사로서는 민법 제365조를 검토하여 일괄경매(매각)결정을 해 주는 것이 적절한 행동이다. 그래야 토지의 경매시 토지의 제값을 받을 수 있기 때문이다. 그렇지 않으면 토지가 헐값에 경매되고 마는 경우가 많다.판사가 일괄경매결정을 하여 주는 것이 토지 소유자의 이익을 배려해 주는 고마운 행동이 되는 것이다. 그렇지 않으면 토지소유자는 자신 소유의 토지가 헐값에 팔려 채무가 제대로 변제되지 못하고 말아 손해를 보게 된다. 이상과 같이 제시외 건물이라는 딱지를 감정평가사가 붙일 가능성이 있는 경우는 부합물, 종물, 일괄경매의 3가지 경우이다. 위와 같은 경우 경매신청인이 경매신청서에 경매목적물로 기재하지 않았어도  부합물이 되거나, 종물이 되거나, 일괄경매결정이 되는 경우에는 경매목적물로 되어 매각물건명세서에 기재되게 되고 같이 경매가 되게 된다. 즉, 경매목적물로 포함되게 된다. 그러나 제시외 건물로 감정평가를 감정평가사가 하였어도 판사가 해석하기에 부합물이 아니고 종물도 아니고 일괄경매결정을 하지도 않는 경우 에는 경매목적물에서 제외되게 되는 것이다. 부합물이 아님에도 부합물로 알고 판사가 같이 경매를 하였다면 나중에 경락허가결정이 위법하다고 하여 취소될 수도 있다. 따라서 절차가 중요한 것이 아니라 민법 즉, 실체법의 규정이 중요한 것이다. 종물이 아님에도 불구하고 종물로 알고 판사가 같이 경매를 하였다면 나중에 경락허가결정이 위법하다고 하여 취소될 수 있다. 일괄경매결정을 하지도 않고 토지 위의 건물을 같이 경매해 버렸다면 나중에 경락허가결정이 위법하다고 하여 취소됨은 너무나 당연하다. 부합물, 종물에 관한 민법의 규정을 읽어보자. 민법 제100조(주물, 종물) 1항 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. 2항 종물은 주물의 처분에 따른다. 민법 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 일괄경매결정의 근거가 되는 민법 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)의 규정을 한 번 읽어보기로 한다. 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다