인도명령의 상대방

민사집행법 제136조 제1항은 인도명령의 상대방이 될 수 있는 자로, "채무자, 소유자 또는 부동산점유자"를 규정하고, 단서에서 "다만, 점유자가 매수인에 대하여 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다"고 제외규정을 두고 있다.

구체적으로 누가 인도명령의 상대방이 될 수 있는지 살펴보자.

1. 채무자

여기서 채무자란 당해 인도명령신청에 관한 강제경매절차의 수동적 당사자인 집행채무자를 말한다. 등기된 부동산에 있어서는 압류등기시의 등기부상 소유명의자, 미등기부동산의 경우는 경매법원의 촉탁으로 그 자 명의의 소유권보존등기가 된 후 압류의 등기가 마쳐진 자, 가압류후 본집행이 개시된 경우 가압류등기시 등기부상 소유명의자가 여기서의 채무자에 해당한다.

집행채무의 존재 및 압류의 효력발생 당시 부동산 소유권의 귀속 자체는 요건이 아니다. 경매절차에 이와 관런한 부당집행사유 또는 위법집행사유가 있어도 그 자체는 채무자가 인도명령의 상대방이 되는데는 지장없다. 인도명령발령절차에서 집행채무의 소멸원인이 주장, 입증되는 등 그 부존재가 분명해도 청구이의의 소 등에 의해 경매절차가 취소되지 않는 한 채무자는 인도명령의 상대방이 된다.

경매절차 진행 중 채무자의 일반승계가 있었다면 일반승계인도 본조의 채무자에 해당한다. 다만, 채무자의 상속인이 상속의 포기를 하였다면 상속 포기한 상속인은 집행채무와 부동산소유권 어느 것도 승계하지 않으므로 채무자의 지위도 승계하지 않아 인도명령의 상대방이 될 수 없다.

경매절차개시 후에는 채무자의 지위 자체의 양도가 불가하므로, 경매절차에 있어서 면책적 채무인수 등에 의하여 실체상의 집행채무가 제3자에게 특정승계되더라도 경매절차상의 채무자의 지위는 이전되지 않는다.

채무자도 본조 제1항 단서의 유추적용을 받는다고 볼 것이다. 예컨데, 채무자 소유의 건물이 존재하는 토지가 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 발생한 경우, 채무자가 인도의 유예를 받은 경우 등에 본조 제1항 단서가 유추적용될 수 있을 것이다.

인도명령의 집행력은 채무자와 동일시되어야 할 자로 확대된다. 세대주인 채무자와 동거하는 가족, 채무자의 피용인, 법인인 채무자의 기관 등 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자가 이에 해당한다. 채무자와 점유자 중 일방 또는 쌍방이 법인이고 그 사이에 법인격부인의 법리가 적용되는 경우, 채무자와 점유자가 근친자인 경우 등 밀접한 관계가 있어 채무자에 대한 인도명령을 점유자가 거부하는 것이 신의칙에 반하는 경우, 점유자가 채무자와 공모하여 오로지 인도집행회피 또는 집행방해의 목적으로 점유를 개시해서 부동산을 점유할 정당한 이익이 전혀 없다고 인정되는 경우에도 채무자와 동일시 되어야 할 것이다. 가압류에서 본압류로 이행한 경우, 가압류집행 후에 가압류 채무자로부터 부동산을 양수한 본압류 당시의 소유명의자를 본래의 집행채무자인 가압류채무자와 동일시하여 인도명령의 상대방으로 삼을 수 있을 것인가에 대해서는 견해가 대립하고 있다.

2. 소유자

여기서 말하는 소유자는 경매개시결정 당시의 소유명의자로 보면 되고, 이렇게 보면 가압류에서 본압류로 이전된 경우 본압류 당시의 소유명의자는 본조 소정의 소유자에 해당하여 인도명령을 발할 수 있다.

소유자에 관하여도 채무자에 관한 설명이 대부분 적용되어, 채무 또는 진정한 소유권의 존재 여부, 점유의 여부, 일반승계인, 특정승계인, 본조 제1항 단서의 적용 여부, 개념의 확장 등에 관한 설명이 모두 소유자에 대하여 그대로 적용될 수 있다.

임의경매에 있어서 압류의 효력발생 당시의 소유명의자, 즉 집행절차상의 소유자와 피담보채권의 채무자, 저당권설정자가 상이한 경우 그 채무자 또는 저당권설정자 및 저당권설정 후 압류 전까지의 중간취득자는, 그 부동산을 점유하고 있는 한, 여기서의 소유자와 동일시되어 소유자와 동일한 요건하에 인도명령의 상대방이 될 수 있다.

3. 점유자

가. 부동산의 점유자

구 민사소송법은 인도명령의 상대방 중 채무자, 소유자 이외의 자를 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산접유자로 한정하였으나 현행법은 단순히 부동산 점유자로 규정하여 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 자에 대해서도 인도명령을 할 수 있게 하였다. 이제는 모든 점유자에 대해 원칙적으로 인도명령을 할 수 있게 하였고, 다만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 기해 점유하는 경우에만 예외로 하고 있다.

여기서의 점유자는 직접점유자만을 가리키며 간접점유자는 포함되지 않는다 할 것이다. 점유 여부의 판단시기는 인도명령의 성립 당시이다.

나. 채무자에 대한 점유권원을 매수인에게 대항할 수 있는 경우

담보권 중에는 유치권이, 용익권 중에는 압류효력발생 전에 성립한 지상권이나 대항력 있는 임차권이, 전세권 중에는 압류의 효력발생 전에 성립한 것으로 민사집행법 제91조 제3항에 의한 소멸사유에 해당하지 않는 것이 이에 해당한다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였고 보증금의 액수나 확정일자의 순위로 미루어 전액 배당을 받을 수 있을 것으로 예상되거나 심지어 배당표에 전액 배당받는 것으로 배당표가 작성되었다고 하더라도 배당이의가 없거나 배당이의가 있다라도 그 이의가 완결되어 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유할 수 있어서 인도명령의 상대방에 해당하지 않는다.

다. 매수인과의 사이에 새로인 성립한 권원

(1) 법정지상권
법정지상권은 강제경매의 경우에는 압류의 효력발생시에, 임의경매의 경우에는 저당권의 설정등기시에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있었을 것을 성립요건으로 한다. 따라서 법정지상권 성립시인 대금납부시의 지상건물 소유자도 채무자와 동일인일 경우가 많지만, 압류의 효력발생 후 또는 저당권설정등기 후 토지와 지상건물이 상이한 소유자의 소유에 속하게 되었다 하더라도 성립에 지장이 없으므로, 대금납부시에 채무자 이외의 자가 지상건물을 소유하고 있다가 매각대상토지에 관하여 법정지상권을 취득하는 경우도 있을 수 있다. 토지의 압류는 그와 별개의 부동산인 지상건물의 양도를 금하는 효력이 없으므로 토지의 압류의 효력발생 후에 건물소유권 이전은 매수인에게 대항 할 수 있다.

토지에 대한 강제경매에 있어서 압류의 효력발생 후에 지상건물을 채무자로부터 양수한 자는 그가 채무자와 사이에 건물양수와 동시에 토지에 관하여 설정한 용익권은 대항권원이 될 수 없지만, 법정지상권이 성립하는 경우에는 대항권원이 있어서 인도명령의 상대방이 될 수 없다.

(2) 인도유예
매수인으로부터 인도유예를 받은 점유자를 대항권원이 있는 점유자로 취급할 수 있다.

 

<인도명령이 가능한 경우와 불가능한 경우>

인도명령이 가능한 경우와 불가능한 경우를 구체적인 예를 들어 살펴보자.

1. 매수인이 대금완납후 그 지위를 제3자에게 양도한 경우 양수인은 점유자를 상대로 인도명령은 신청할 수 있는가: 신청할 수 없다.
매수인과의 사적 거래에 의하여 소유권을 양수한 자를 위해서까지 집행법이 마련한 간이신속한 인도멸령제도를 이용케 할 필요가 없고, 매수인이 스스로 인도명령을 얻어 부동산점유를 실현한 다음 사적 거래에 의한 인도의무를 양수인에게 이행케 하는 것이 마땅하기 때문이다. 이 경우 양수인은 매수인을 대위해서도 인도명령을 신청할 수 없다. 매수인의 인도멸령신청권은 매수인이라고하는 집행법상의 지위에 기하여 부여되고 그 행사에 의하여 집행절차가 실질적으로 종료된다는 점에서 매수인 자신이 행사할 것이 예정되어 있다 할 것으로 이른바 행사상의 일신전속권에 해당한다고 볼 것이기 때문이다. 따라서 매수인이 인도명령신청을 거부한다면 양수인은 소유권이전등기후 소유권에 기해 건물명도 또는 토지인도의 소를 제기할 수밖에는 없다.

2. 매수인이 대금납부후 현 점유자와 용익권설정계약( 임대차, 사용대차)을 했는데, 납입일로부터 6개월내에 계약해지가 된 경우 인도명령신청을 할 수 있는가: 신청할 수 없다.
현 점유자와 용익권설정계약을 함으로써 매수인은 간접점유를 했다고 할 수 있으므로 이미 인도를 받은 결과가 되므로 더 이상 인도명령신청을 할 수는 없다.

3. 매수인인 대금납부후 현 점유자와 용익권설정계약을 했는데, 그 계약이 무능력, 착오, 사기, 강박에 의하여 계약 취소가 된 경우: 신청할 수 있다.
매수인인 당초부터 간접점유를 인도받았다고 보기 어려워 신청권이 소멸하지 않았다고 볼 것이다.

4. 매수인이 인도를 받았는데, 점유자의 사주를 받은 제3자가 불법점유를 한 경우; 신청할 수 없다.
이는 경매절차와는 무관하므로 인도명령신청을 할 수는 없다. 매수인은 일단 점유를 넘겨받았으므로 인도명령의 목적은 매각절차외에서 이미 달성되었기 때문이다.

5. 매수인이 대금납부 후 6개월 내의 기간을 정하여 채무자 등 점유자와 인도유예특약을 한 경우; 신청이 가능하다.
이는 점유자의 인도의무의 존재를 전제로 일정기간의 무권원점유를 용인하는 합의를 한 것으로 봐야 하므로 유예기간 경과 후의 인도청구는 가능하다.

6. 수인이 공동으로 매수인이 되었거나 사망한 매수인을 수인이 상속한 경우 그 중 일인이 신청가능한가; 가능하다.
전체가 인도명령신청을 하는 것은 물론 가능하며, 불가분채권에 관한 규정(민법 409조) 또는 공유물의 보존행위에 관한 규정(민법 265조 단서)에 의하여 각자가 단독으로 인도명령을 신청할 수 있다.

* 인도명령은 민사집행에서 매수인이 경매물건을 신속하게 넘겨 받아 자신의 투자계획에 따라 이용할 수 있게 하는 유용한 수단이다. 그런데, 인도명령은 적절히 활용하지 못하거나, 위에서 언급한 법리를 이해하지 못하고 인도명령신청권을 잃어 버리고 일반적인 민사소송상의 건물명도 또는 토지인도의 소라는 시일이 걸리는 방식을 택할 수밖에 없는 상황에 투자이익의 상당부분을 잃으면서 점유자 등과 협상을 하는 경우가 있다. 매수인은 경매초기 단계는 물론이고 낙찰받은 후에도 경매전문변호사와 상의하여 일처리를 하는 것이 필요하다.