인도명령과 명도소송에 대하여

인도명령과 명도소송에 대하여

1) 인도명령

인도란 부동산의 점유권리를 매수자에게 옮기는 것을 말한다.

매수자가 잔금을 납부(법적으로 소유권 취득)하고도 진정한 소유권을 행사

하려면 점유자를 내보내야 한다.(절차적으로 소유권 취득)

경매는 일반 매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차가 요구된다. 그래서 법

원경매 대중화의 가장 커다란 걸림돌 중의 하나가 명도(집 비우기)부분이었

다.

구법에서는 명도대상 중 약 10 %가 인도명령 대상이고 나머지 약 90 %는 명

도소송 대상이었으나 민사집행법에서는 인도명령 대상이 약 90 %로 크게 늘

어나고 명도소송 대상은 채 10%남짓도 되지 않는다.그만큼 경매절차가

간소화되어 이제는 일반인들도 마음놓고 입찰에 참여할 수 있는 여건이 조

성되었다.

① 인도명령은 매수인으로 하여금 간이한 방법으로 부동산을 인도 받을 수

있도록 하는 제도로,법원은 매수인이 대금을 낸 뒤6개월 내에 신청하면

채무자, 소유자, 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록

명할 수 있다.

② 구법에서는 채무자, 소유자와 경매기입등기일 이후의 점유자에 한정하였

으나 민사집행법은 모든 점유자로 확대했다.즉 구법과는 달리 채무자,소

유자 외의 부동산 점유자에 대하여 압류 효력 발생 전, 후의 점유를 따지지

않고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지지 못한 점유자를 인도명령

대상으로 하였다.

③ 매각대금 완납시부터 인도명령 신청이 가능하다. 매수인 명의로 소유권

이전등기는 요건이 아니다.

* 낙찰자 및 낙찰자의 일반승계인(상속인)은 인도명령을 신청할 수 있으나

특별승계인(매수인)은 신청할 수 없다.

④ 공동매수인은 전원이 또는 각자가 단독으로 인도명령을 신청 할 수있다.

 

2) 상대방

① 채무자

경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고, 그일반승계인(상속인)도 포함한다.

채무자가 동생소유 아파트에 근저당권을 설정하고 대출 받으면서, 채권자에

게 아파트에 거주는 하고 있으나 임대차 계약을 체결한 사실이 없고 앞으로

도 체결 의사가 없으며, 아파트에 대한 일체의 권리 주장의 포기 확인서를

작성해준 후 대항력 있는 임차인임을 내세워 매수인에게 인도명령을 다투는

것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.(대법원 2000. 1. 5.

99마 4307결정)

 

*금반언및 신의칙 위반의 판단기준

㉠ 위반 - 임차인의 전후 모순되는 적극적 행위 외에 매수자가 경매절차 종

결시까지 임대차의 사실을 알지 못 하였을 때

㉡ 위반되지 않는 경우- 임차인이 소극적으로 숨겼더라도 경매절차에서 임

대차의 존재 사실이 알려졌을 때

㉢ 판단기준- 임차인이 어느 정도 적극적으로 숨겼는지 및 경매절차에서

임대차관계가 판명되었는지 여부가 중요

즉 경매절차와 직접 관계가 없는 임대차유무 확인조사 당시

에 일시 임대차 사실을 숨긴 것만으로는 부족하고, 경매절

차에서도 그 임대차 사실이 판명되지 아니하여 매수자가 경

매절차가 종결될 때까지 이를 모르고 있었을 것을 요한다.

② 소유자

경매개시 결정 당시의 소유자를 말한다.

③ 부동산 점유자

㉠ 민사집행법은 구법과는 달리 채무자, 소유자 외의 부동산 점유자에 대하

여 압류 효력 발생 전,후의 점유를 따지지 않고,매수인에게 대항할 수 있

는 권원(유치권, 법정지상권,용익권 등)을 가지지 못한 점유자를 인도명령

대상으로 하였다. 구법에서는 인도명령 대상을 채무자, 소유자, 압류 효력

발생 후에 점유를 시작한 부동산 점유자로 한정하였다.

㉡ 부동산 점유자는 직접점유자만이 상대방이 된다.

④ 채무자의 동거가족

⑤ 채무자의 근친관계

⑥ 채무자의 피고용인

⑦ 채무자가 법인일 때 같은 법인의 점유보조자

⑧ 채무자와 공모하여 집행을 방해할 목적으로 점유한 자

* 채무자나 소유자의 일반승계인(호적등본 또는 법인등기부 등본 첨부)도

인 도명령 대상이다.

* 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령 신청

을 해야 한다.

* 매각물건 명세서에 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록등

본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다.

※ 채무자와 소유자를 제외한 나머지 점유자는 심문기일을 지정하여 심문한

후 인도명령 여부를 결정한다.

※ 인도명령이 허용되지 않는 경우

① 매수인이 인도명령의 대상이 되는 소유자, 채무자에게 소유권을 양도한

경우

② 재침입한 임차인

매수인이 일단(임의인도,인도집행에 의한 인도 등)부동산의 점유를 인

도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유하여도 인도명령 신청 불가.

단 강제집행으로 퇴거한 자가 재침입하였을 경우에는 형법 제 140조의2

호(부동산강제집행효용침해)에 의해 5년 이하의 징역 또는700만원이하

의 벌금에 처하게 된다.그밖에 주거침입,퇴거불응죄 등이 추가로 적용

될 수 있다.

③ 대항력과 우선변제권을 겸용한 임차인이 배당요구를 하여 전액 배당을

받을 경우에는 그 배당금을 실제로 지급 받을 수 있는 때(배당표 확정

시)까지는 매수인에게 주택의 명도를 거절할 수가 있다.

 

※ 상대방의 예외

․압류의 효력 발생 전후에 관계없이 유치권자는 인도명령 대상이 아니다.

․법정지상권이 성립하는 건물의 임차인

․매수자로부터 새로 임차한 자

․매수자로부터 부동산을 매수한 자

․채무자이며 대항력있는 임차인

 

3) 인도범위

① 인도하여야 할 부동산의 범위는 매각으로 인하여 취득한 부동산의 범위

로 매각부동산의 구성부분인 부합물, 종물도 인도 대상물이다.(저당권의 효

력이 미치는 범위까지 매수자가 소유권을 취득한다.)

㉠ 부합물

부합물__________은 손궤하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없는 것

을 말한다.

주건물에 부합되느냐의 판단기준은 물리적 구조․용도․기능면에서 기존 건물과

독립한경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지

및 증축한 건물의 소유자 의사 등을 종합적으로 판단하여야 한다.

* 토지의 부합물-정원수,정원석,석등 등이 있는데 대표적인 부합물로는

수목을 들 수 있다. 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등

기된 입목과 명인방법을 갖춘 수목을 제외하고는 부합

물로 취급한다. 그러나 농작물은 토지에 부합되지 않고

경작자의 소유이다. 과수원은 농작물이 아니므로 수목처

럼 취급한다.

건물의 신축공사가 중단되어 독립된 건물로서의 구조와

형태를 갖추지 못한 지하구조물은 토지에 부합한다.(대

판)

* 건물의 부합물-증,개축부분

매각부동산의 부합물은 독립성을 갖추고 타인의 권원에 의하여 부속된 경우

에는 매각대상이 아니나 그 밖의 경우에는 매각부동산과 일체로 보아야 한

따라서 감정평가에 포함됐는지 여부에 관계없이 매수인은 부합물의 소유권

을 취득한다.

㉡ 종물

종물도 제3자의 소유가 아닌 한 매각대상에 포함된다.

어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지하는 관계에

있어야 하고,주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말한다.주물의

소유자나 이용자의 사용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계

가 없는 물건은 종물이 아니다(대법원 2000. 11. 2 2000마3530)

* 부동산의 종물-화장실,목욕탕,창고,횟감용 생선을 보관하기 위해 신

축한 수족관 건물 등

* 동산의 종물 - 주유소의 주유기, 보일러시설,지하수 펌프,농지에 부속

한 양수시설 등

* 종물이 아닌것-호텔의방에설치된텔레비전, 전화기, 세탁실에 설치

된 세탁기, 탈수기 등

② 인도명령의 주문은“상대방은 신청인에게 별지 기재 부동산을 인도하

라”라고 적고,별지에 부동산 표시를 기재한다.

상대방(임차인)이 부동산의 특정 부분을 점유하고 있을 때는 점유부분을 특

정하여 표기한다.

이 경우 정확한 실측 도면을 요하는 것이 아니므로 감정평가서나 현황조사

보고서에 첨부된 도면 이용 가능하다.

4) 인도명령 재판 및 집행

① 서면 심리만으로 인도명령의 허․부를 결정할 수도 있고 상대방을 심문하

거나 변론을 열 수도 있다.

② 채무자, 소유자 외의 자에 대하여 인도명령을 함에는 그 점유자를 심문

하여야 한다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여

점유하고 있지 않음이 명백한 때는 심문을 할 필요가 없다.

③ 점유자를 대상으로 집행법원에 인도명령을 신청해 오면 집행법원에서 심

사하여 집행을 받을 자에게 집행권원을 송달하는 것이 집행개시 요건이므로

인도명령 정본을 신청인과 상대방에게 송달해야 한다. 인도명령이 송달되면

즉시 효력이 생기며 즉시항고가 제기 되더라도 집행정지의 효력이 없다. 인

도명령에서 시간이 가장 많이 걸리는 부분이 송달과정이다. 채무자가 고의

로 송달을 거부하면 특별 송달 과정을 거쳐야 하기 때문이다.

만일 상대방이 인도명령에 응하지 않을 경우 신청인은 집행관에게 위임하여

강제집행을 할 수 있다.

 

5) 인도명령 진행 절차

인도명령신청 -> 심리 및 심문 -> 인도명령 결정 -> 송달 -> 강제집행신청

(집행예납금 접수) -> 집행일자 지정->강제집행

6) 집행방법

강제집행을 신청하려면 법원의 송달증명을 첨부하여 비용을 집행관실에 예납해

야 한다.

집행날자는 접수순에 따라 정해지는데 신청사건의 적체 유무에 따라 보름에서

한 달 이상이 걸릴 수 있다.

집행날짜가 정해지면 매수자에게 연락이 온다.

“집행 사전 예고제”를 적절히이용하면 명도의 효용을 극대화 할 수 있다.

점유자가 있음에도 불구하고 집행방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나

부재중이어서 2회 이상 집행불능이 되면 성__________인 2인 이상,국가공무원,경찰

공무원1인 입회하에 강제집행을 할 수 있다.

집행관은 목록을 작성하여 채권자 비용으로 채권자에게 보관시킨다.

가. 빈집의 명도

관리실이나 경비업체를 통해 빈 집임이 입증된 경우(전기계량기,도시가스,

이웃주민 등)에는 강제집행을 할 필요 없이 관리실 또는 경비업체에 신고하

고 잠금장치를 해제후 인도 가능하다.

그러나 만에 하나 세간살이가 남아 있다면 출입문을 원상태로 복구하고 정

상적인 법 절차를 밟아야 한다.

장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원,경찰 공무원,관리사

무소 직원,성인의 입회하에 일정한 곳에 보관해야 한다.

가능한 법적 절차(인도명령 신청)를 준수해야 혹시라도 사후에 발생할 지도

모를 법적 분쟁을 미리 예방할 수 있다.

보관 장소로는 창고나 마당,옥탑 등에 보관하면 된다.대부분 이사짐 물류

센터에 보관한다.

여기서 보관 책임은 눈, 비를 맞지 않게 하는 등 통상의 주의의무 만을 다

하면 된다는 판결이 있다.

사람이 살지 않으면 흔히들 명도가 쉬울 것으로 생각하나 오히려 사람은 살

지 않고 집만 가득 남아 있는 집이 명도에서 제일 어렵다. 왜냐하면 인도명

령 결정의 송달이 불가능하기 때문에 결국 공시송달까지 가야만 하기 때문

이다.시간과 비용이라는 이중 부담을 감수해야 하기 때문이다.

나. 강제 집행 대상 부동산에 압류․가처분된 물건이 있는 경우

권리자가 처분을 꺼리거나 소유자가 행방불명된 경우에는 집행관이 정하는

제3의 장소에 물건을 보관한 후(보관료는 매수자 부담)동산권리자에게 조

속한 처리 및 손해배상 취지의 내용증명을 발송한다.

압류동산의 경우에는 3개월이 지나도록 압류권자가 동산을 처분하지 않을

경우 법원에서는 처분을 촉구(두 차례)한 후 그래도 시행되지 않으면 법원

에서 직권으로 압류를 취하한다.

이 때 매수자는 보관임대료를 채권으로 하여 동산을 다시 압류한 후 경매절

차를 거쳐 비용을 회수할 수 있다.

그러나 가처분된 동산은 권리자와 협의가 안되면 소송외에는 다른 방법이

없다.

7) 명도소송

인도명령과는 달리 명도소송은 제기할 수 있는 종기의 제한이 없다.

소송의 상대방은 목적물을 점유하고 있는 사람으로 임차인, 계약서나 사업

자 등록증상의 명의인과 실제로 거주하거나 사업을 하는 제3자도 피고로 하

여야 한다. 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분부터 해야 하는데 이

는 명도소송을 제기하여 명도판결을 받더라도 도중에 점유자가 바뀌면 명도

집행은 불가능하고 새로운 점유자를 상대로 또 다시 소송을 해야 하는 번거

로움 때문이다.

소장에는 명도 할 목적물의 정확한 위치,면적 등을 특정하여야 한다.특히

건물의 일부분만을 명도 청구 할 경우에는 위치와 면적을 정확히 기재해야

집행시 문제가 없다.

소요기간은 통상적으로 3～5개월 정도 걸리며 항소시에는 더 걸릴 수도 있

다. 그러나 제1심 법원에서 가집행 선고 판결을 함께 해주기 때문에1심

판결 후 곧 바로 명도집행을 할 수 있다.