'토지별도등기있음' 표시된 경매물건 고려사항

'토지별도등기있음'으로 표시되는 경우는 아파트 등의 구분건물의 대지권의 목적이 되는 토지에 말소되지 않은 저당권이 있는 경우에 표시됩니다.

 

이런 물건에 대한 경매를 진행할 경우 법원은 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 하는 특별매각조건을 붙입니다.

 

이런 절차없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유, 항고 사유가 됩니다.

그러나 일반적으로 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게 채권신고를 하게 하며,

감정평가 시에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며,

 

낙찰 시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소합니다.

 

 

그러나 경매 사례에서는 '토지별도등기있음'으로 표시된 경우라도 토지저당권이 말소되었거나 경매대상 아파트와 상관이 없는 경우도 있습니다.

 

 

 

<이하 퍼온글>

 

▶ 실제 사례에서 보는 '토지별도등기'시 고려 사항

1.토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버린 경우에 흔히 발생하며

2.경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권,전세권등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게하여 해당 비율만큼 배당으로서 말소시키고 있는 것으로 알고 있으며

3.경매물건에 "토지별도등기있음"이라고 나오면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어 보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 하며

4.토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 그 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될때 토지별도등기있음을 말소시켜 주며

5.토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기되어 있을때는 낙찰받는 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되며, 토지저당권 / 가압류권자는 채권액만큼 토지매각대금에서 받아가고 토지별도등기있음을 말소시켜주며

6.물건에 '토지별도등기있음'으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경쓸 필요가 없으며

7.토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야합니다