상가 월세 연체 상가임대차보호법

상가임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후하여 임차인이 상가 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 나온 경우가 있습니다. 사례를 보면 A씨는 자신의 상가를 B씨에게 2010년 12월 보증금 1000만원, 월세 90만원을 받고 임대했습니다.

 

A씨는 임대차계약이 2년 후 2012년 12월로 만료되었다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈습니다. A씨는 B씨가 2012년 11월과 2013년 1월 분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했습니다.

 

상가건물임대차보호법은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 한 달 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있으면서 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있습니다.

 

민법에는 건물 기타 공작물의 임대차엔 임차인의 차임 연체액, 상가 월세 연체가 2기의 차임액에 달하는 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 때 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전에라도 해지권을 행사하여 임차인과의 계약관계를 끝낼 수 있습니다.

 

이 사건에서는 상가건물임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액이 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 차임 연체, 상가 월세 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지와 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지가 문제였습니다.

 

대법원은 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 건물명도소송 상고심을 낸 사건에서 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다. 판결문을 보면 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로다르며, 상가건물임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도 규정하고 있지 않아 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이를 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 판시했습니다.

 

B씨는 임대차계약 갱신 후 연체차인은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약 해지할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 이어 재판부는 임차인의 일방적 갱신요구에 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 하면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유해도 갱신이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되어 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다고 밝혔습니다.